万通地产业绩不前 嘉华控股引入中融信托

如果过去30年的房企规模竞赛是一场马拉松的话，昔日的“老大哥”北京万通地产股份有限公司（600246.SH，下称“万通地产”）可谓是赢在了起跑线却输在后半场。当同时期的房企纷纷加速跑入千亿阵营，万通地产仍在20亿至50亿元的营收区间浮浮沉沉。

虽然万通地产开发的新新家园和新城国际仍为北京人熟知，但万通地产却正和它的创立者、曾经的“地产大哥”冯仑一样，逐渐淡出人们的视野。从2013年到2016年的三年间，万通地产逐步“去冯仑化”。而随着控制权风波尘埃落定，如何增加写字楼租赁收入，房地产金融的转型能否帮助规模增长，都成了摆在当今管理层面前的紧要问题。

业绩不前

1991年下半年，海南的经济进入低潮。由于砖厂停产，现SOHO中国董事长潘石屹重回海口。随后他结识了冯仑、王功权、易小迪等，共同创立了海南万通，人称“万通六君子”。两年后的1993年6月，由万通集团投资并以定向募集方式发起组建了北京万通实业股份有限公司，同年万通在北京开发了“新世界广场”项目。这一项目的成功将冯仑和潘石屹的行业地位推至巅峰。随后的1995年至1998年的三年间，王启富、潘石屹、易小迪、刘军相继离开。2003年王功权撤出，冯仑一人独自运营万通。

随后的故事人们也不陌生。易小迪1999年创立阳光100，2011年前后如日中天之时，因谨慎错失一线城市机会。2014年易排除万难将阳光100送上港交所，阳光100也转型主做街区综合体，并希望借存量改造回归一线市场。如今的阳光100，年销售规模在百亿水平辛苦徘徊。

潘石屹则于1995年成立SOHO中国，从2012年开始带领这家销售见长的公司进行从售到租的转型。2015年初，SOHO中国推出共享办公产品SOHO3Q，2016年其营业额为15.77亿元，其中租金收入增至15.11亿元。

与上述两家老牌公司类似，万通地产的规模也与其知名度不再匹配。年报显示，2011年，万通地产营业收入约为48.18亿元。而与之同时期起步地产业务的万科，当年营业收入已超过700亿元，净利润接近百亿元。

随后的2013年、2014年、2015年，万通地产营业收入分别为32.99亿元、19.12亿元、26.19亿元，净利润分别为3.81亿元、0.45亿元、-6.12亿元，净资产数字则分别为37.31亿元、35.29亿元、29.22亿元。

该公司今年披露的2016年年报显示，万通地产营业收入为23.36亿元，同比减少10.81%。同期，其净利润为1.10亿元，与万科的210亿元、保利的124亿元水平不可同日而语。与此同时，其财务费用由1.87亿元上升至2.52亿元，增加了34.72%。

从衡量房地产企业盈利能力的加权平均净资产收益率看，万通地产该指标2013年为10.49%，2014年为1.22%，2015年为-18.98%，2016年该项指标为2.47%。而据Wind数据，截至2016年9月，A股136家上市房企加权平均净资产收益率达8%。万通地产远落后于这一平均水平。

今年的情况有所改善。4月27日，万通地产发布的2017年一季报显示，该公司今年1~3月营业收入为6.81亿元，同比增长122.44%，净利润为7558.04万元，同比增长1502.7%。

冯仑淡出

业绩长期不佳以及规模停滞不前，使得万通公司股权成为资本角逐目标。近几年来，万通地产控制权风波引业界侧目。作为万通创始人，冯仑通过交叉持股、个人出资等方式形成冯仑系，为万通地产实际控制人。

2011年，冯仑保留万通控股董事长职务，万通地产总经理许立接替冯仑出任董事长。彼时，万通地产正式提出，由住宅开发领域向商业物业转型。与冯仑早前多次提出商业不动产将是行业趋势一样，许立也曾对外表示，住宅在未来十年内会达到相对均衡的状态，而商用物业的价值将越来越多地体现出来。

如果说用分析住宅开发商的逻辑来看万通地产财务表现，结论容易偏颇的话，第一财经记者查阅过去几年的财报发现，房地产销售仍是支撑万通地产收入的主要力量。2010年，万通地产的地产销售方面的收入为34.25亿元，物业出租业务的租金收入仅为8409万元，比例约为41∶1。